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浅议破产程序中商品房买受人权益保护问题(下)

——从(2017)最高法民申3088号案例谈起

来源: 首都建设报     2019年12月02日        版次: 04     作者: ■北京市保障性住房建设投资中心法务审计部 王昕

    2.如何理解应予优先保护的房屋“买受人”的范围。

    实践中,对于如何理解应予优先保护的房屋“买受人”,存在较大争议。一种观点认为:应限定为购买住宅自住的买受人,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》显然是采用了此种观点;另一种观点则认为:不应作此种限制。

    上述司法解释中,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条强调了交付的条件,其侧重于对占有事实的保护,故并未强调买受人必须为购买住宅自住;另外两个解释由于是针对商品房买卖,无法强调交付占有要件,故对买受人的身份作出了一定限制。当然,最能参照适用的是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,因一般认为,该批复确定了抵押权、建设工程价款优先受偿权和已付全部或者大部分款项的消费者权利的保护顺位,已付全部或者大部分款项的消费者权利优先于抵押权获得特别保护,而根据企业破产法第一百零九条的规定:“对破产人的特定财产享有担保权的权利人,对该特定财产享有优先受偿的权利。”也即在破产程序中,抵押权尚且优先获得保护,则已付全部或者大部分款项的消费者的债权似应在破产程序中获得更优先保护的位阶。但由于该批复第二条所称的“消费者”并不明确,实践中如何适用掌握的尺度存在很大差别。

    3.如何理解对于此种履行合同义务的行为是否违反企业破产法禁止个别清偿的规定。

    虽然企业破产法第十六条规定个别清偿行为无效,但根据《破产法司法解释(二)》第十四条至第十六条规定之精神以及破产法理论,并非所有的个别清偿行为均属无效,无效的个别清偿行为的实质要件之一是此种个别清偿损害了其他债权人的合法权益。

    而如上所述,支付了全部购房款的买受人对于房屋的权利系应优先于担保物权获得保护的特殊债权,而基于企业破产法的规定,对破产人的特定财产享有担保权的权利人,对该特定财产享有优先受偿的权利,此即破产法上的别除权,也就是说,通过行使担保物权获得个别清偿并不会对其他破产债权人的合法权益造成损害,那么,优先于有担保债权的支付了全部购房款的买受人的针对特定房屋的特殊债权,则是合法的更加优先的权利,该权利的行使自不会构成对其他破产债权人合法权益的损害,故并非法律所禁止的无效的个别清偿行为。

    三、对案件所反映的问题的思考。

    (一)支付了全部或大部分购房款的买受人,其所购房屋仍属于破产企业债务人财产。

    笔者认为,根据物权法、企业破产法及其司法解释的相关规定,认为权属并未转移更为符合法律规定的精神以及法理逻辑。

    对于本案案涉房产,川惠公司虽然已经支付了全部购房款,但鼎城公司尚未交付房屋,亦未办理房屋权属变更登记,相关法律、行政法规、司法解释均未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权,故案涉房屋所有权并未转移,其所有权仍然属于鼎城公司。《破产法司法解释(二)》第二条的规定符合物权法对不动产物权变动的规定,系根据企业破产法第三十条的规定对债务人财产的准确解释,删除了《破产案件若干问题的规定》第七十一条的相应规定,该条规定中与《破产法司法解释(二)》第二条规定不一致之处应不再适用。

    (二)认为所购房屋为破产企业债务人财产情况下,并非意味着买受人权利无法得到优先保护,应具体情况具体分析。

    笔者认为,理论上,未履行过户登记的买房人享有的仍是普通债权,根据债权平等的原则,其享有的债权不能优先于其他债权。但相关司法解释(即,《批复》)之所以对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护,是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则,为保护消费者的居住权而设置的特殊规定,由于该种特别保护是对债权平等原则的突破,为了维护其他普通债权人利益,倡导诚实信用原则,减少经济交往中不确定因素对经济活动的负面影响,对消费者的范围应予严格限制,不宜做扩大解释,以最大限度实现各方权利主体的利益平衡。

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定实际上也是沿用了该精神,明确限制所购商品房是用于居住,这也和消费者权益保护法第二条“消费者为生活消费需要”的保护范围一致。这种界定即保护了普通消费者作为弱势群体的特殊利益,也对抵押权人、建设工程价款优先受偿权人和其他普通债权人的利益达到一定程度的平衡保护。

    四、相关建议。

    在我国目前法律体系下,除法律有明确规定以外,登记生效仍为不动产物权变动的确定方式,对于商品房买受人来说,努力寻求出卖人及时办理商品房的变更登记仍为商品房买卖过程中最有效的风险防控手段。

    一是,对于几乎没有任何风险承担能力的弱势消费者,即使法律对此有一定的保护力度,但为避免承担诉累,应当督促出卖人企业及时办理房屋的变更登记,确保自身风险可控;

    二是,即使对于有一定风险承担能力的企业来说,在社会经济转型、各种权利冲突加剧的大背景下,为避免出卖人企业通过破产程序恶意逃废债务,在支付了一定对价情况下,亦应督促出卖人企业尽快办理房屋的转移登记手续,避免届时房屋上可能并存的银行抵押权、建设工程价款优先受偿权、以及其他各种普通债权的激烈冲突,导致自身权益减损,努力防控或有风险,确保企业稳步发展。