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浅析企业债权实现中的风险防范

来源: 首都建设报     2018年12月07日        版次: 06     作者: ■首开集团嘉信分公司 冯喆

    一、案情简述

    2010年5月6日,A公司与B公司签订某商务楼《商业租赁合同及结算还款协议》,约定A公司向B公司承租一层局部面积,并就A公司以前年度拖欠B公司租金700万元拟定还款计划。协议中约定,A公司在2012年9月30日前分10次还清以前所欠租金,同时约定了所租赁房产的位置、面积、租赁期限、租金标准、支付方式、权利义务、违约责任等条款。后A公司未按照协议约定支付租金和归还欠款,B公司于2011年1月11日将A公司起诉至朝阳区人民法院,请求法院判令:解除《商业租赁合同及结算还款协议》,A公司将所租赁房产腾退,A公司支付所承租房产至2011年1月1日的租金并承担解除合同的违约金,A公司支付还款协议中确定的欠款,A公司承担全部诉讼费。

    B公司起诉A公司后,A公司法人晋某希望保住A公司品牌并利用该品牌开展后续经营,主动要求以第三人身份加入此案审理,并表现出为A公司偿债提供担保的意愿。B公司律师积极协助B公司与晋某就担保方式等具体问题进行商谈,最终说服晋某采取抵押担保的方式,以其名下位于北京的一套房产为A公司偿债提供担保,并于2011年5月3日签署《抵押合同》,约定债务人欠B公司债务总额704万元最迟应于2011年9月30日偿还,如债务人在约定期限内不能偿还,B公司有权依法行使抵押权。

    2011年5月17日,朝阳法院出具民事调解书:B公司与A公司于2010年5月6日签订的《商业租赁合同及结算还款协议》于2011年1月11日解除;2011年9月30日前A公司给付B公司704万元欠租;A公司法人晋某将其名下房产作抵押承担连带保证责任。

    由于A公司在2011年9月30之前未履行《民事调解书》,B公司于2011年10月18日向朝阳法院执行庭申请强制执行,并对该担保房产进行了查封保全,拟纳入拍卖程序,拍卖所得在扣除相关费用后,折抵B公司债权。

    抵押房产于2016年7月完成评估,2016年12月拍卖程序启动,2017年1月抵押房产进行第一次公开拍卖并成功拍卖出去,拍卖款1280万元。2017年5月16日,B公司收回案款共计1118万元,其中欠租本金704万元,一审垫付的诉讼费2万元,评估费5万元,滞纳金407万元。

    二、法律评析

    本案案情相对简单,关键在于B公司如何有效地控制风险,最终以安全的方式最大限度地实现企业债权。 

    1、恰当选择担保方式以降低风险

    担保制度是债权人保障自身权益、防范和化解交易风险的有效手段,传统的担保方式,主要包括人的担保——保证、物的担保——抵押、质押和留置,以及金钱担保——定金和保证金。

    人的担保即保证,是常用的合同担保方式之一。在具体实践中,保证人免除保证责任的情形较多,主要有未经保证人同意擅自转让债务及擅自变更合同主要条款等。因此,即使债务人按照债权人的要求提供了第三人保证,也难免可能因各种情况导致债权人的权利遭受损失。物的担保,又可称为担保物权,是为担保债务的履行,在债务人或第三人的特定物或权利上所设定的一种他物权。在当事人不支付或不按期支付价金时,就担保物优先受偿,也可以就其当时合法占有的债务人的动产依法留置,行使留置权。有了债务人或第三人提供的抵押担保或者质押担保,即使出现债务人不能或不愿履约的风险、债务人无力清偿相关费用甚至破产,债权人都可受到某种程度的保障。金钱担保方式有定金和保证金两种。相对于债务人违约造成的损失而言,定金、保证金只是很小的一部分,一旦发生债务人重大违约等风险时,定金、保证金只是杯水车薪,难以弥补其巨大损失,使得债权人受保障程度较低。这也显示了金钱担保的局限性,需要和其他担保方式相结合。

    本案中,A公司的法定代表人晋某愿意为A公司偿债提供担保,最初提出的担保方式是用其名下的十三家公司做保证担保。B公司律师通过调查分析,晋某所提供拟进行保证担保的公司偿债能力较弱,无法保证B公司债权的实现。在对晋某的财产调查后得知其在北京市丰台区有一套房产,B公司对该房产进行实地勘察,房产现状为复式毛坯房,建筑面积265平方米,目前还有80万元房屋抵押贷款未偿还完毕,贷款银行为农业银行,该房产的评估价值为1000万元,在扣除银行贷款、评估费、过户税费后,仍大于B公司债权。经过多次洽商,B公司最终说服晋某同意用该房产为A公司债务进行抵押担保,签订了《抵押合同》。

    房产抵押担保具有风险小、成本低、易变现、约束力强及有利于债权的实现等优点,是债权人首选的担保方式,《抵押合同》的签订有效地保障了B公司债权的实现。

    2、房产抵押及时登记以控制风险

    房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。根据《物权法》第9条、第180条、第187条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、土地承包经营权或者正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。房屋属于不动产,因此其抵押权的设立必须到房管部门办理登记,否则不能对抗第三人。按照我国现行法律的相关规定,房地产管理部门会对办理抵押登记的房屋在《房屋所有权证》、《土地使用权证》上进行他项权记载,并同时颁发《房屋他项权证》、《土地使用权他项权证》。

    本案中,晋某以签订了《抵押合同》为由,不愿办理抵押登记手续。B公司律师认为:双方既然订立了《抵押合同》,那么双方就具有义务共同办理相关手续以保障抵押权的实施,其中关键就是登记义务,这种义务是具有约束力的,因此如果抵押权人晋某怠于办理登记,债权人B公司有权向法院起诉要求抵押权人配合办理相应的抵押登记,司法实践中存在相应的债权人行使该抵押登记请求权之案例,法院基本亦予以支持;但如果抵押人已明确拒绝或拒不配合办理,那么则可视为抵押权人违反合同义务,若因他违反了该部分合同义务的行为造成守约方(债权人)损失的,其理应承担相应的违约责任。

    B公司律师多次耐心地同晋某协商,最终劝服其在民事调解书出具之前办理了房屋抵押登记手续,B公司随后取得房屋抵押他项权证。房产抵押登记完善了《抵押合同》的法律延续性和有效性,控制了债权实现风险,保证了债权人的合法利益。

    3、拒绝以物抵债以规避风险

    以物抵债是指债权人受领他种给付以代替原定给付,从而使债的关系消灭的清偿方式。在以物抵债的法律关系中存在三方利益主体,债权人、债务人和第三人。债权人与债务人之间有一个基础的债权债务法律关系,第三人作为潜在债权人并不显现,债务人以其资产及信用对其所有债务承担担保。进入诉讼后,法院作为裁判者将以债务人名下所有资产为基础在债权人与第三人之间公正裁判,这就是以物抵债的法律关系模型。

    从债权人角度出发,若债务人按时履约,皆大欢喜;如果债权债务关系发展到债务清偿期届满,债权人需要防止抵债物在债务清偿届满前被债务人转移或被第三人处置,同时还需防止因债务人反悔,被动进入诉讼和执行程序中审查以物抵债协议效力,进而对抵债物进行评拍受偿,如果这样的话,周期长,风险大,还可能面临第三人的分配。此外,在金钱债权的情况下,如果债务人不能及时还债,债权人有权以债务人的任何资产来满足自己的债权,但一旦以物抵债发生后,债权人除抵债物外,对债务人的任何其他财产都不再拥有权利,即使债务人事后又恢复了以金钱偿债的能力,债权人也仍然不能再行要求进行金钱上的清偿。所以,以物抵债后,若抵债物净值低于债权,则债权人的权利将受到限制。

    本案执行过程中,晋某提出以其抵押房产抵偿A公司的欠款,要求B公司先行解除对其房产的抵押及查封手续,然后将房产过户给B公司抵偿债务。抵押房产执行拍卖需要时间较长而且费用较高,如果能采取以房抵债的方式解决,则B公司可获得的房产净值较高(房产评估值扣除银行贷款、评估费、过户税费后,净值约900万元),且债权实现的时间较短。

    B公司经过研究论证,以房抵债方案有利于快速实现B公司债权,但也暗含着巨大的风险。根据房屋登记部门办理不动产抵押物所有权转移登记的相关规定,以房抵债需要先行解除抵押再办理过户,解押至过户存在时间差,此期间该不动产一旦遭遇第三方的突击保全,B公司的债权的安全性则无法保障:一方面,B公司在其他争讼终结前将无法实现债权;另一方面,即便等到其他争讼终结,由于B公司的抵押权已经注销,优先受偿权也不复存在。

    此外,采取以房抵债还需防范晋某的道德风险:在解除对晋某房屋的抵押及查封手续后,晋某可能会将该房屋对外出售或抵押,亦有可能串通第三人申请法院对该房屋进行司法查封,B公司的权益将彻底丧失保护。

    B公司就以房抵债方案与执行法官进行多次沟通,执行法官虽然同意以房抵债方案,但不愿按照B公司的要求出具以物抵债裁定书,以房抵债只能由双方自行办理。没有法院出具的以物抵债裁定书,B公司对抵债房屋的物权无法得到有效保障。

    B公司拒绝了以房抵债方案,最终通过司法拍卖途径处理抵押房产,安全可靠地实现企业债权。

    三、管理建议

    1、与执行法官的积极沟通

    该案进入执行阶段后,晋某即开始表现出不配合,尤其是在其提出以房抵债方案未被B公司接受之后,更是电话不接,人也找不到,法律文书也拒收,导致法院的执行工作一度陷入停滞状态,再加上近年来司法体制改革导致法院案多人少情况愈发严重,进一步加大了本案的执行难度。B公司律师本着不怕法官厌烦的态度,至少每周一次到法院找执行法官当面了解执行进展情况,并催促执行法官加快推进执行工作。在执行法官担心评估报告无法送达晋某从而可能导致执行拍卖程序存在法律瑕疵的情况下,B公司律师更是加大了与执行法官的沟通力度,最终说服其同意继续推进执行拍卖程序。

    每个执行法官手里都有成百上千的执行案件,而且很多还是历年积压案件,如果不经常当面与执行法官沟通,不催促法官推进执行工作,执行法官很可能就遗忘了案件或是将案件无限期压后处理。所以,积极与执行法官沟通尤其是当面沟通就显得尤为重要。

    2、把握好拍卖时机

    执行过程中,北京经历了几次房产政策调控,而且是越调越严,在此情况下,如果拍卖时机选择不对,很有可能会导致房产多次流拍从而严重影响B公司债权的实现。涉案房屋完成司法评估后,北京在2016年9月再次出台房产调控政策,此后B公司一直密切关注房地产市场走向,与法院方面也通过律师积极沟通合适的拍卖启动时机,待市场稍有回暖迹象便与法院联系立即启动拍卖,最终赶在北京3.17房产新政出台前一次性完成了涉案房屋的拍卖,B公司回收案款1118万余元,不仅将700余万元欠款本金全部收回,还获得了近400万元的逾期利息,B公司的债权得到了最大限度地实现。